不動産@ニューヨーク

顧客の要望で銀行ローン流れのオークションにNYCの裁判所に行ってきました。午後1時からの開始寸前に到着したので着席と同時に競りが始まり1分程でSOLDの声で終了まさしく＠不動産です。今回は顧客がローン流れの物件を買いたいとの要望だったのですが世間の状況とは違いオークションも加熱しマーケットでの予想販売価格の93%でダンでした。物件自体はスタジオコンド（日本のワンルームマンションに相当）で400sq（11坪）で貸し出しも簡単に行える物件でしたので加熱したんだと思います。落札した方は直ぐに競売官にデポジット（落札価格の10%以上）を納金し30日以内の代金支払いへの書面作成に入っていました。今回の物件は抵当権が銀行だけでしたが物件によっては色々調査が必要になりますので専門業者に依頼し調査が必要になります。
当日２件目のハーレムの4階建てのビルは諸条件の説明が行われている時に破産手続きが10分前に終了したので本日の競売は中止と発表され一同競売官に不満を述べていましたがどうしようもなく散会ととなりました。こんな事も在るのですね。

日本からの方も参加できますが条件は
１）落札時に返金なしの条件で購入額の10%以上の手付金を銀行保証のチェック、マネーオーダーでその場で納金。
２）落札後は30日以内の支払い完了。
３）弁護士名、ソーシャルセキュリティー＃など登記上必要な情報。
最低限必要な条件です。もし不動産業者同行で行うと手数料は貴方の負担です。
物件の内覧は出来ません。現状のまま購入という事です。

運があれば30日以内にマーケット価格より安い値段でNYCで不動産物件が買えます。皆さんも如何ですか。

最近のアメリカドルの急落のうえ株安の状況は海外からの不動産投資に最適の状況が整ったと言えるでしょうがサブプライムの問題があるので一般の方にはどうなんでしょうか。私には再びＮＹＣで売買価格のレコードが生まれる雰囲気が感じられるのですが。金利が下がり円高なのですから日本で築落ちで売買価格が下がるなどの心配の無いアメリカでの投資に切り替えた方が良いと思いますけど。住宅関連のタウンハウス（日本の１戸建てタウンハウスと違いレンガ造り、コンクリート造りの４~５階建のアパート、又は個人住居）や抵当流れのコンドミニウム（日本のマンション）も面白いですがグループでオフィスビルも良いと思いますね。なにせ現在のテナントの家賃がマーケットに比較して半分以下の賃貸テナントが入っている物件が出てきています。リースの更新時に収入が増えたところでの転売は非常に魅力的です。皆さんもこの機会にマンハッタンデビューしてみては如何でしょうか。マンハッタンがいまだにサブプライムの影響が非常に少ない所なんですから。

レストラン経営において重要な事はお客のニーズに如何に対応するかに尽きますが最近このニーズに応えたくとも出来ない状況が生まれつつあります。では何がNYCで起こっているのか。レストラン、バー等俗に言う水商売において酒類の販売は売り上げにおいても重要な部分です。特にバーは売り上げの殆どと言ってよいでしょう。この酒類販売がNYCのある特定の地区では非常に難しくなってきています。アメリカでは各州の法律に違いはありますが売買に関してはライセンスが必要です。NYCではライセンス取得の条件を満たせた上に地域住民の同意が必要なのです。住民の同意はコミュニティーボードミーティングにより多数決で決まります。半数を一人でも上回れば良いのですが過去の犯罪、苦情を調査した結果アルコールが絡む事例が多くあり、ならば販売させなければ良いという人が多くなってきています。このためレストランでの酒類販売はビール、ワインを含め住民の同意を得る事が難しくなって来ています。実際、新規ホテルでの酒類販売に関して地域住民の同意が得られてないなどの影響が各所に出ています。この様な地域では深夜営業のレストラン、バーが多く深夜まで騒ぐなどの住民からの苦情も多く出ています。このまま状況が進展すれば既存のレストランも賃貸契約更新時に家賃の高騰があれば閉店することになり、将来的にはこの地域には酒持込み可のレストランが増える事も予想されます。この傾向は次第に他の地区に広がりつつあります。

最近ホテル売ります、買いますの情報が結構入ってきます。NYCでもアット驚くようなホテルが売りに出ているのですがプライスもアット驚きの数字です。現在のマーケットからみて、とてもじゃないけど誰が買うのかと聞きたいくらいの価格なんです。本当に売れたらレコードでしょう。現在多くのホテルが建設中ですが建設途中で売りに出ているものを含めて私の手元には10数件のホテルの売り情報があります。デベロッパーが建設着工時に売りに出した物件もありますから今後はどうなるのか非常に興味のある所です。デベロッパー絡みはインベスターの要求するリターンが大きいから可能な限り早く売りたいとの意向なんでしょうね。NYCに限らず他州でも掘り出し物が結構ありますので興味のある方は是非連絡下さい。ちなみに$96Mからです。☆が1でよければ$20Mもありますよ。

日本から大手の同業者がマーケット視察と言う事で昨日一昨日とNYCの状況を説明しながら色々と見てきましたが、マンハッタン以外は新規物件（コンド）の販売状況は芳しくないなと感じましたね。他州の販売状況は判りませんがNYCでデベロップメントの物件は建設前に20％ほど、建設途中で50～70％、完成時に90％以上は売約済みと言うのが多いのですが90％完成済みにも関わらず半分も売れていないとは驚きでした。立地的にはマンハッタンに地下鉄で一駅と言うクイーンズ区の好立地ですので良いと思うのですが中古物件の値下がりを期待して購入を控えているのか或いは周辺の開発状況を考えているのか住宅関連は思ったより厳しいのかなと思いました。投資家への利益配分次第では買い叩けるかなと思ったりしています。日本からの投資家の皆さんで5年寝かす考えの方がいたらお薦めなのですが。結構面白いですよ。詳しくはご連絡下さい。　
今回の住宅関連の視察は新しい一面の発見になりました。