ちょっとプログのぐあいが悪くて書けませんでしたがその間の情報を再び発信します。
最近レストランを売却希望や廃業したいと言う話をよく耳にします。そのほとんどがリーマンショック以前のバブル期に高額賃貸契約を行った店ですね。以前からレストランの売買の話は良く有りましたがその中で開店屋さんと言って開店後ある程度軌道に乗せた時点で売却すると言う投資方法を取っていたグループが結構いましたが最近の売買話しは経営不振が原因の殆どです。バブル期は言葉が悪くなりますが確固たる経営戦略が無いまま流行に乗り遅れないように開店した感じが殆どです。今はその指針の無さが経営の行き詰まりの原因ですね。現在の売買希望のレストランは正直数ヶ月以内に廃業になると思います。この後を大家と交渉して有利な賃貸契約を取れればベストですがNYCでは6月より商業不動産の上昇傾向になっており今年以内が良い条件の取れる期間でしょうか。レストランビジネスに興味のある方はこれから年末に掛けてが最後の有利な条件を引き出せる次期でしょうか。
今日のNHKのニュースを見ていましたら日本の賃貸事情の問題点といって賃貸契約時の説明責任の事が話題になっていましたがその内容より何故日本の賃貸契約では大家に礼金、更新費を支払うのか不思議に感じました。賃貸契約が成立しテナントが入居すれば大家は家賃収入が入り利益が生まれるのですからこれら金額は払う必要が無いと考えるべきではないのでしょうか。ましてや更新費なんて馬鹿じゃなかろうかと思いますね。契約書に署名するだけで弁護士を雇う必要もない契約に1か月分の費用を大家になんてNYCでは考えられない条件です。これならボッタクリの大家で訴訟の対象ですね。NYCでは借りて市場ですので大家が不動産業者に礼金を払っています。本来の市場原理を考えると日本の不思議な習慣は排除されるべきと思うのですが。今、日本でNYC式の住宅賃貸システムでアパートの斡旋を行なえば革命的手法と言われるのではとないのでしょうか。日本の大家さん如何ですか。
衆議院選挙が終わりましたね。今回はマスコミ主導で行われたように感じましたね。それは政権交代の連呼ですね。この連呼が問題と思うのですが。 日本人は何故か隣と同じようにか、或いはブームに乗り遅れないようにと集団で行動するのが好きですが今回もマスコミの政権交代の連呼に反応しこの行動パターンが起きたのかな。私を含め周辺では麻生さんが言った『政策を選ぶ』と言う事は至極当たり前のことで政策を選択した結果それが政権交代になったのならば理解できますがマスコミが政権交代を連呼した関係で政策を吟味せず投票したように感じたとの声が多いのです。アメリカはただ単にＣＨＡＮＧＥをしたのではなく政策を選択した結果オバマになったのが実情です。ただし一部にはオバマと言うその事で支持した人もいることも事実ですが。今回の選択が将来において国際社会の競争から遅れを取る事があればマスコミはどの様に責任を取るのでしょうか。もっと政策論議をマスコミは大々的に行うべきと感じたのは私だけでしょうか。日本のマスコミは何故か責任感が無いように思いますが皆さんはどう思いますか。自民党さんマスコミを訴えてみると面白いと思いませんか。 民主党の家庭が裕福になる政策と言っても日本は貿易立国ですから貿易産業が繁栄しないと利益は家庭まで分配されないのに非常に不思議な理論で経済を活性化させるとはマジックですね。もし失敗すれば政権交代ではすみませんね全員国会議員引退してもらうしかないでしょうね。選挙前に一度彼らと議論してみたかったと感じています。民主党さん次回はＮＹＣで時間をとってくださいね。ちなみに今回は麻生さんの演説がもっともと感じたのですが。
最近ＮＹＣの旅行関係のウエブを見ているとどう考えても違法と思える短期アパートや部屋貸しのウエブがリンクされていますがそんなに簡単に部屋は貸せないのですが一体どのように考えているのでしょうか、非常に不思議ですね。最近も日本から進出希望の起業家が投資目的で住宅ビルを買収し、日本からの旅行者用に改装して貸せますがと聞かれたので違法であれば可能ですと答え、その理由を説明したばかりです。現在ＮＹＣのＢ＆Ｂのほぼ半分が多分違法で経営しています。今年より市の関係部署が摘発を進めておりこのまま進めば来年中には殆どの違法ホテルに検査が入るでしょうね。実はこのような摘発はＮＹＣのホテル事情が影響しており、経済状況が良くホテルの供給が追いつかない時には目こぼしを受けていましたが現在のようにホテル不況の時は税収の問題で規制を正しく適用してしまうのです。違法ではＮＹＣに税金が入りませんからね。又、利用する側は知りませんが違法ホテル等は消防法をクリアーしていませんからもしもの時は保険は適用されない可能性がありますし、ましてや違法ですので訴訟を行っても解決しないのではないのでしょうか。単純に違法かどうかの目安は申し込みの時にホテルライセンスがありますかと聞くのが一番ですが、ＨＰに住所がはっきり記載されいるか、英語のＨＰがあるか、対象ビルがアパートビルかどうか（アパートビルはほとんどの場合違法の可能性があります。）です。もしこの条件を全て満たしていれば違法でないかもしれませんね。ともかく気をつけましょう。では次回はサブリースについて話しましょう。
最近のビッグスリーや投資詐欺の問題で不動産市場は一層の冷え込みが予想されていますが実際にはどうなんでしょうか。
全米各地の市場価格を比較するとマンハッタンの現状は別世界のように感じてしまいます。店舗の賃貸価格において2つの傾向が見られます。ビルの保有数が多い大家の希望賃貸価格については大きな変化は見られません。一方ビルの所有数が少ない大家は価格を10％ほど下げています。この傾向は各大家の市場に対する戦略に違いがあり、大規模な大家においてはマーケットにテナントが追いついてくると考えており少々の空室期間は仕方が無いと考えています。一方小規模な大家は収入の減少を極力減らす為、値下げをしてでも早くテナントを見つけようとしています。将来的にどちらが良いかは其々の財務状況次第ですがこの傾向は今後も継続するでしょう。一方借りる側は新聞、ニュースの報道による米国経済の低迷予想からもっと賃貸価格が下がると考え大家の希望価格を大きく下回るオファーを出す傾向が見られますが最終手的には大家の希望価格に近い金額での契約成立となっています。このような結果は借りる側の判断基準がマスコミを通しての情報によるものとすればその情報はマンハッタンには当てはまらないと言うことの証明でもあります。過去に多くの方にマンハッタンは米国基準が該当しませんと伝えました。これはマンハッタンに限らす投資対象地域の特殊性を理解すれば2009年以降の価格変動の予想も比較的簡単に出来るのではないでしょうか。