不動産@ニューヨーク

最近のビッグスリーや投資詐欺の問題で不動産市場は一層の冷え込みが予想されていますが実際にはどうなんでしょうか。
全米各地の市場価格を比較するとマンハッタンの現状は別世界のように感じてしまいます。店舗の賃貸価格において2つの傾向が見られます。ビルの保有数が多い大家の希望賃貸価格については大きな変化は見られません。一方ビルの所有数が少ない大家は価格を10％ほど下げています。この傾向は各大家の市場に対する戦略に違いがあり、大規模な大家においてはマーケットにテナントが追いついてくると考えており少々の空室期間は仕方が無いと考えています。一方小規模な大家は収入の減少を極力減らす為、値下げをしてでも早くテナントを見つけようとしています。将来的にどちらが良いかは其々の財務状況次第ですがこの傾向は今後も継続するでしょう。一方借りる側は新聞、ニュースの報道による米国経済の低迷予想からもっと賃貸価格が下がると考え大家の希望価格を大きく下回るオファーを出す傾向が見られますが最終手的には大家の希望価格に近い金額での契約成立となっています。このような結果は借りる側の判断基準がマスコミを通しての情報によるものとすればその情報はマンハッタンには当てはまらないと言うことの証明でもあります。過去に多くの方にマンハッタンは米国基準が該当しませんと伝えました。これはマンハッタンに限らす投資対象地域の特殊性を理解すれば2009年以降の価格変動の予想も比較的簡単に出来るのではないでしょうか。

CITIの身売りが囁かれていますが金融機関は今後どの様に再編されるのか非常に興味のあるところですね。このままだと次期大統領の就任式までに大きく変化する可能性は大。もしかすると就任式の時に経済緊急提案を国民にするのでしょうか。
昨今の金融不安から私の手元にも色々な情報が流れてきます。何処そこのグループがそろそろ破産宣告の準備に入りそうだとか、銀行系やヘッジファンドが資金を引き上げたいので資産の売却をリクエストしたとか、その関係で大型商業ビルが売りに出そうだとか色々きな臭い話が多いですね。実際に銀行から連絡がありオフィスビルを買って頂こうとお客に電話をしてるのですが、つい1年前までは確実に飛びついた物件に今は条件が会わないとか渋り始めています。予算的に縮小傾向にあるみたいで中々全てを満たす物件は出てこないので実情ですが、このままだと一度資金を引き上げたオイルマネーがそろそろ戻ってきそうな状況になりそうです。今も含めて最近まで株で結構運用していたようですがこれほど金融関係の株が下がると株で運用するのは限界かもしれませんね。
不動産関連への投資→オイル価格への投資→証券投資→次は再び不動産でしょうか。いずれにしても投資サイクルは非常に短くなっていますから次の不動産投資期間も数ヶ月の可能性がありますが今後の動向に注目ですね。

議会が金融不安一掃の公的資金の投入を決定しましたが最初の下院の反対が大きな影響を及ぼして修正しても厳しいと世間は見ていますね。こんな状況の中、日本円だけがドルに対して強く$1がついに100円を切りました。さあ日本の皆さんの投資のタイミングが来ましたね。この状況で投資？と思うかもしれませんが日本のバブルが弾けた時を思い出してください。不動産価格が下落し困りましたね。今ニューヨークではヘッジファンド、銀行の融資が焦げ付き始めています。と言うことは損切りの為、最近買った不動産の処分を始めているのです。そうです地方の住宅と同じく差し押さえが出始めました。一軒家ではありませんよ。商業ビルです。このタイミングを逃す手は無いと思うのですが。最近まで中東のファンドがオイルマネーを資本に物件を買いましたが、この4ヶ月の間に資金をひき始めたのです。今まで札束で面を張っていた連中が引くと強い競合相手が少なくなり値もたたける状況になっています。この数週間は色々な物件情報が入ってきておりどれも金融機関からの情報です。今年の前半はフレンドリーフォークロージャーと訳のわからない事を言っていましたが今ははっきりと差し押さえと言っています。一般にはオープンになっていない情報ですのでもし貴方が投資に興味があればご連絡を、ただし資金状況を証明する書類が必要ですが。
今月のお薦め物件（一般の不動産会社は知りません）
１）マンハッタン、グランドセントラル駅近く7万㎡以上のオフィスビル
     $630,000,000.00(約630億円)  市場評価の70%　これはお買い得でしょう。
２）5番街オフィスビル　$250,000,000.00(約250億円)
その他多数あり。詳細はお問い合わせ下さい。
皆さん連絡を待ってますよ。

昨日リーマンブラザーズの会社更生法の申請がニュースに流れ、のんびり、ゆっくりの日曜日が流血の日曜日になりましたね。サブプライムの問題が浮き彫りになり色々と金融再編の動きが活発ですがこの事は住宅ローンを売っていた本人(モーゲージブローカー、銀行、証券の連中）は一番判っていた事で誰がババをつかむかと言う非常に単純な事でしたので今更驚くことではないと思うのですが。

金融関係、不動産関係に従事しているものは誰が考えてもわかりそうな事ですが、余程収入がある場合を除いて住宅ローンで売買価格全額に対してローンを組むなんて非常識としかいえませんね。もし全額組む場合は直ぐに転売出来て儲かる時だけでしょう。投資物件のオフィスビルとかホテルでしたら可能性はありますが、住宅の個人使用では最初から弾ける事くらい金貸しのプロであれば誰でも判るはずです。テレビのインタビューでも言っていましたが『自分が幾ら儲かるかしか考えてなかった。』と言っていましたがこの様な連中の資産は没収ものでしょう。
　ローン金額は総収入の33%が最大支払額とみなされるのが健全と言っていたのは何処の会社だったのでしょうか。33%の中にクレジットカード、光熱費、もろもろの支払い額が含まれますので実際はそんなに借りれないはずなんですが。ちなみに彼等は昨年のボーナスは億単位ですよ、会社がつぶれればさっさと次の会社ですからこの問題は忘れた頃に再び起こるでしょうね。
　リーマンはチャプター11ですから優秀な人材としっかりした再建プランがあれば投資家は資金をだすのが米国ですから今後に期待でしょうか。ところで証券界は生き馬の目を抜くところですから今回のドサクサで空売りをあびせ瀕死の重病人に追い討ちを掛けた連中がいるはずなんですが誰か知りませんかね。多分この連中が次に天に召される方でしょう。

6月の中旬ですが日本のあるデベロッパーから依頼を受け総勢20名でNJにあるリューリン・パーク・ゲーテッド・コミュニティーを視察に訪れました。ゲートボールのクラブとは違いますよ。450エーカー(55万坪）もある広大な敷地に150の邸宅が点在し入り口は大きな門がある住宅地です。ニューヨークだとセントラルパークの中に300弱の屋敷があるようなもので、車窓で見た邸宅の中で前庭だけで10エーカー(12,240坪）と言う屋敷がありました。この広さだとフットボールが出来ます。実際に行なったそうですが。小さいもので1エーカー（1224坪）まるで住宅ではなく別荘を見ているようなものでした。なんとなんと街路灯はガス灯です。いまどきガス灯は観光地じゃないと見られませんよ。それがここでは敷地内に、なんと情緒のある所でしょう。広大な敷地ですから野生の鹿が庭をうろうろしているし、とてもマンハッタンから40分の距離とは思えませんでした。ちなみ邸内を拝見させていただいた物件はキャッスル（お城）1840年の建物を修理しながら実際に使っているのです。エアコンは何故か三菱製でしたね。建設当時は最上階からはマンハッタンが見えたそうですが今は木が生い茂り見えにくくなっていますが、視界が広がる冬になると最上階から見えるそうです。絶景でしょうな。今回の視察に協力してくれた婦人会の方のお屋敷で簡単な昼食を頂きました。サラダ、パン、デザート、飲み物ですがゲートコミュニティーの勉強をさせてほしいととだけ伝えていたのに昼食をいただけるとは驚きの訪問でした。大きな敷地に住む人のホスピタリティーは違いますね。感謝、感謝の訪問でした。そうそう先ほどのキャッスル売りますとの事です価格は驚きの＄2.5Million(約2億5千万円）裏庭でゴルフの打ちっぱなしガできます。城主になるのも良いかもしれませんね。
電話を取って直ぐ連絡を。待っています。