最近のマスコミ関係の報道で家賃価格の下落が伝えられていますがNYCの主要な地域の価格もおおよそ２０％下がっています。この金額は大家の希望価格ですので実際の契約価格はもっと下がっています。路面店への出店も一部有名ブランドを除き見合わせ傾向ですのでもう少し下落する可能性大でしょうか。実際にSOHOの１等地のPrince,Spring Streetで約２２％ダウン、５番街、マジソン街でも２０％ダウンしていますのでしっかりとした経営戦略を持った優良企業は今が出店時じゃないでしょうか。大家も現状では厳しいことを認識していますので契約時の無償賃貸期間、家賃上昇率の交渉では弱気になっているように感じます。私のお客も基本合意後に再度交渉を望んでいますので完全な買い手市場です。今年の経済状況が改善しなければ今後も１０％前後の下落が見られるかもしれませんね。納税シーズンが終わればどうなるか要注目ですね。
衆議院選挙が終わりましたね。今回はマスコミ主導で行われたように感じましたね。それは政権交代の連呼ですね。この連呼が問題と思うのですが。 日本人は何故か隣と同じようにか、或いはブームに乗り遅れないようにと集団で行動するのが好きですが今回もマスコミの政権交代の連呼に反応しこの行動パターンが起きたのかな。私を含め周辺では麻生さんが言った『政策を選ぶ』と言う事は至極当たり前のことで政策を選択した結果それが政権交代になったのならば理解できますがマスコミが政権交代を連呼した関係で政策を吟味せず投票したように感じたとの声が多いのです。アメリカはただ単にＣＨＡＮＧＥをしたのではなく政策を選択した結果オバマになったのが実情です。ただし一部にはオバマと言うその事で支持した人もいることも事実ですが。今回の選択が将来において国際社会の競争から遅れを取る事があればマスコミはどの様に責任を取るのでしょうか。もっと政策論議をマスコミは大々的に行うべきと感じたのは私だけでしょうか。日本のマスコミは何故か責任感が無いように思いますが皆さんはどう思いますか。自民党さんマスコミを訴えてみると面白いと思いませんか。 民主党の家庭が裕福になる政策と言っても日本は貿易立国ですから貿易産業が繁栄しないと利益は家庭まで分配されないのに非常に不思議な理論で経済を活性化させるとはマジックですね。もし失敗すれば政権交代ではすみませんね全員国会議員引退してもらうしかないでしょうね。選挙前に一度彼らと議論してみたかったと感じています。民主党さん次回はＮＹＣで時間をとってくださいね。ちなみに今回は麻生さんの演説がもっともと感じたのですが。
最近ＮＹＣの旅行関係のウエブを見ているとどう考えても違法と思える短期アパートや部屋貸しのウエブがリンクされていますがそんなに簡単に部屋は貸せないのですが一体どのように考えているのでしょうか、非常に不思議ですね。最近も日本から進出希望の起業家が投資目的で住宅ビルを買収し、日本からの旅行者用に改装して貸せますがと聞かれたので違法であれば可能ですと答え、その理由を説明したばかりです。現在ＮＹＣのＢ＆Ｂのほぼ半分が多分違法で経営しています。今年より市の関係部署が摘発を進めておりこのまま進めば来年中には殆どの違法ホテルに検査が入るでしょうね。実はこのような摘発はＮＹＣのホテル事情が影響しており、経済状況が良くホテルの供給が追いつかない時には目こぼしを受けていましたが現在のようにホテル不況の時は税収の問題で規制を正しく適用してしまうのです。違法ではＮＹＣに税金が入りませんからね。又、利用する側は知りませんが違法ホテル等は消防法をクリアーしていませんからもしもの時は保険は適用されない可能性がありますし、ましてや違法ですので訴訟を行っても解決しないのではないのでしょうか。単純に違法かどうかの目安は申し込みの時にホテルライセンスがありますかと聞くのが一番ですが、ＨＰに住所がはっきり記載されいるか、英語のＨＰがあるか、対象ビルがアパートビルかどうか（アパートビルはほとんどの場合違法の可能性があります。）です。もしこの条件を全て満たしていれば違法でないかもしれませんね。ともかく気をつけましょう。では次回はサブリースについて話しましょう。
商業物件がちょっと厳しいものでお休みしていましたが再び今日から色々と書いてみようと思っています。
さて今回は商業不動産にも当てはまるかもしれませんが昨日ＮＹタイムスの記事で気になる特集を読みました。それはベットバグと呼ばれる虫の記事です。日本人にはトコジラミ、南京虫と行った方が判りやすいと思いますが。ニューヨークのような大都会で南京虫？と思われるかもしれませんが実はここ数年この被害が報告されております。駆除は最終的には家具等の交換まで進む事があり被害額では結構な金額になります。このベッドバグ今後コンド、コープの売買時に行われる交渉の中で値段決定において追加で５％前後の値引きにつながるだろうと予想されています。買い手がこの問題の有無について説明を求められると応えなければなりません。又売買契約の最終課程である物件査定においても報告が求めれられるだろうと書かれていました。虫が影響するとはさすがアメリカと言えますね。この問題は商店住宅複合ビルにおいても適用されると考えられ今後はこの問題で値段交渉がよりシビアになりそうです。
最近のビッグスリーや投資詐欺の問題で不動産市場は一層の冷え込みが予想されていますが実際にはどうなんでしょうか。
全米各地の市場価格を比較するとマンハッタンの現状は別世界のように感じてしまいます。店舗の賃貸価格において2つの傾向が見られます。ビルの保有数が多い大家の希望賃貸価格については大きな変化は見られません。一方ビルの所有数が少ない大家は価格を10％ほど下げています。この傾向は各大家の市場に対する戦略に違いがあり、大規模な大家においてはマーケットにテナントが追いついてくると考えており少々の空室期間は仕方が無いと考えています。一方小規模な大家は収入の減少を極力減らす為、値下げをしてでも早くテナントを見つけようとしています。将来的にどちらが良いかは其々の財務状況次第ですがこの傾向は今後も継続するでしょう。一方借りる側は新聞、ニュースの報道による米国経済の低迷予想からもっと賃貸価格が下がると考え大家の希望価格を大きく下回るオファーを出す傾向が見られますが最終手的には大家の希望価格に近い金額での契約成立となっています。このような結果は借りる側の判断基準がマスコミを通しての情報によるものとすればその情報はマンハッタンには当てはまらないと言うことの証明でもあります。過去に多くの方にマンハッタンは米国基準が該当しませんと伝えました。これはマンハッタンに限らす投資対象地域の特殊性を理解すれば2009年以降の価格変動の予想も比較的簡単に出来るのではないでしょうか。